Spazio al minuto di leasing: Negoziazione dell'affare giusto

Lettera d'intenzione (LOI)

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Le trattative al minuto dello spazio sono complicate e che richiede tempo. Una volta che avete individuato lo spazio al minuto che è ideale per il vostro commercio, il punto seguente è di negoziare un accordo che lo protegge ed è accettabile al proprietario. La pratica di industria per spazio al minuto è di negoziare una lettera d'intenzione prima della negoziazione del contratto d'affitto.

Usi un avvocato!

Agganci un avvocato aiutare nella lettera d'intenzione la trattativa. Probabilmente sembra che la lettera d'intenzione sia informale e possa essere negoziata facilmente senza un avvocato. Tuttavia, ci sono edizioni che dovreste affrontare nella lettera d'intenzione che non può essere evidente se precedentemente non abbiate negoziato le lettere d'intenzione per vendita al dettaglio.

Distorsione di velocità! Ciò è complicata

I fattori comuni per una lettera d'intenzione dello spazio al minuto includono: definendo i partiti (proprietario ed inquilino di aka di leasee e di leasor), definendo lo spazio, definente l'affitto compreso tutto l'affitto di percentuale, definente la base per le vendite calcolarici o il reddito netto se sono coinvolti nella calcolazione dell'affitto, il termine iniziale, qualunque opzioni di rinnovamento, l'affitto per il periodo di opzioni di rinnovamento, il giorno a où i pagamenti di contratto d'affitto cominciano, la data di occupazione, lo stato dello spazio quando il proprietario lo fornisce all'inquilino, permessi di miglioramento dell'inquilino ha fornito dal proprietario, che realizza i miglioramenti dell'inquilino, è l'inquilino tenuto ad usare i lavori del sindacato per i miglioramenti dell'inquilino, è l'inquilino tenuto ad usare un appaltatore generale per l'inquilino miglioramenti (TI), che paga il costo della conformità del ADA, che effettua che cosa (cioè tetto, HVAC, elettrico, plumbing, ecc), che paga che spese, calcolarici il pagamento per camma (manutenzione di zona comune), affitto libero ed identificazione del mediatore e del pagamento della tassa di mediazione se relativo.

Medio là siete più!

Altre edizioni che potete volere per affrontare nella lettera d'intenzione comprendono le escalation di spesa, le edizioni di co-tenancy, il dominio eminente, la preclusione, i campioni di manutenzione, la definizione della quantità di spazio leaseable, le garanzie personali, l'opzione dell'acquisto, subaffitto, richiesto ore del funzionamento, parcheggio dedicato, che è responsabile dell'ottenere le varianze relative al contrassegno ed all'uso dello spazio al minuto, opzioni di espansione, in primo luogo a destra del rifiuto, possono la conservazione dell'inquilino il permesso del TI non stato necessario per costruzione, possono il proprietario riassegnare l'inquilino se lo spazio è necessario accomodare un altro inquilino, le tasse di pagamento ritardato, i meccanismi di fornitura dell'avviso di difetto e di qualunque opzioni per inquilino per curare il difetto, i meccanici di risoluzione di disputa fra il proprietario e l'inquilino e una destra terminare se le vostre vendite non si stabilizzano ad un livello minimo.

Completi LOI primo

Completi ed ottenga una copia eseguita della lettera d'intenzione prima dell'inizio sull'accordo di contratto d'affitto. L'obiettivo primario della lettera d'intenzione è di negoziare ed accordare sulle edizioni di affari. Il contratto d'affitto documenta questi accordi. Discuta le tasse per negoziare il contratto d'affitto con il vostro avvocato. Accordi su un tasso orario e su una stima delle tasse totali. Accosenta l'avvocato denominerà se sembra che il costo stia andando superare la stima.

Le seguenti sezioni della vendita al dettaglio di leasing spaziano i fuochi dell'articolo sulle edizioni che meritano il commento.

Affitto di percentuale

Affitto di percentuale -- assicuri che l'accordo per quanto riguarda affitto di percentuale sia chiaro. Se l'affitto di percentuale è basato sulle vendite, definisca le vendite. Per esempio, la vendita-tassa è rimessa alla città ed alla condizione incluse nelle vendite? È ancor più difficile da definire gli utili netti, che è perché la maggior parte dei contratti d'affitto di affitto di percentuale sono basati sulle vendite anziché i profitti. Tenti di esaminare la definizione degli utili netti da una prospettiva distaccata. Se deste la definizione ad un selezionatore sei, potrebbero capirli?

Opzioni di rinnovamento

Opzioni di rinnovamento -- gli inquilini le amano ed i proprietari preferiscono evitarli. Un più grande numero di più brevi opzioni di rinnovamento è generalmente migliore per l'inquilino. In più, i periodi dell'avviso di scarsità per annunciare gli inquilini intendono rinnovare sono desiderabili per l'inquilino. I proprietari preferiscono tant'avviso quanto la considerazione possibile indipendentemente da fatto che il principio progetti di rinnovare.

Tassi locativi di opzione di rinnovamento

Tassi locativi di opzione di rinnovamento -- gli inquilini vogliono tipicamente i tassi locativi fissi per i periodi di rinnovamento. I proprietari vogliono tipicamente il tasso locativo basato su affitto del mercato. Accordare sugli affitti del mercato può essere difficile e costoso. La gente ragionevole può essere in disaccordo per quanto riguarda il livello per affitto del mercato per uno spazio al minuto. Per esempio, dovrebbe il premio per uno spazio della fine-protezione essere 10% o 100%? Lo spazio al minuto non è fungibile. Recentemente ha firmato il contratto d'affitto per spazio al minuto all'interno dello stesso centro fornisce la comprensione in affitto del mercato. Tuttavia, nella maggior parte dei casi non affitto ben definito del mercato.

La ricerca di mercato e la divisione consultantesi di O'Connor & dei soci fornisce informazioni necessarie per prendere la decisione ai professionisti del bene immobile commerciale. I dati dell'affitto e di occupazione, la proprietà e le informazioni in materia di gestione si riuniscono ordinariamente per quattro utilizzazioni delle terre importanti - multifamiliari, l'ufficio, la vendita al dettaglio ed industriale. Questi informazioni permettono che gli investitori confrontino le proprietà competitive, facilitare la prestazione di decisioni economiche e del mercato e del submarket della pista. In più i dati sono utili ai mediatori che per esempio controllano continuamente il leasing al minuto dello spazio di Houston, il leasing dello spazio di ufficio di Houston, il leasing industriale dello spazio di Houston, gli appartamenti di Houston, gli appartamenti di Dallas, piede degno gli appartamenti, gli appartamenti di Austin e gli appartamenti di San Antonio. Questa capacità di ricercare, analizzare ed interpretare le tendenze del mercato e l'effetto delle transazioni specifiche è una ragione principale per perché gli sviluppatori e gli esperti in aquisizione contano su O'Connor & si associa per gli studi del mercato, gli studi di fattibilità, bene immobile consultantesi, affitto studia, studi di imputazione dell'imposta, consiglio di disegno di progetto, valutazione delle prestazioni della proprietà e verifiche del contratto d'affitto. O'Connor & i soci è una fonte riconosciuta di tendenze relative all'investimento del bene immobile ed all'attività del mercato.

 

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